不動産投資は、「不動産」という現物資産を運用して利益を得る投資手法です。
不動産という現物資産がある以上、大幅な損失を被るリスクは非常に少ないと言えますが、そうは言ってもある程度のリスクは存在します。どの投資手法を選択するにしても、リスクを正しく理解し、後悔のない選択ができるように準備することは非常に重要です。
不動産購入で不幸になる人も…
・転勤→単身赴任→売却
・勤務先倒産→ローン払えず→売却
・火事→半焼→保険金少なく建て替え不可
2025年から人口は減る。空家率45％超えてくるところも…
地方なんか過疎確定で財政赤字確定。
マンションローン完済しても、死ぬまで管理費＋積立修繕費＋固定資産税＋臨時修繕費払い続ける。
3980万のローン、金利だけでも600万…
まあ一人暮らしなら賃貸で十分ですね。
月10万の物件借りても30年で3600万＝木造一戸建てローンで3600万
木造は30年経てばリフォーム必須になるから趣味で部屋が広くないと困る人や大家族以外は賃貸の方がいいかもしれません。
ただ、80半ばまで生きると考えたら賃貸だと60年で倍の7200万以上払う羽目になります。
今アラサーくらいなら持家の方が仮にリフォーム必要でとしてもトータルコストは確実に安くないか？
3500万の戸建にリフォーム1000万としても4500万です。
ローンは普通繰上げ返済するもの
35年間払い続ける人はやばいです…
普通は繰り上げ返済します。
最初から短い期間で無理してローン組むより、月あたりの返済額押さえておいて、余裕ある月に繰り上げ返済用に溜めておき、最後に一気に返済するのが一般的です。
■不動産投資で考えるべきリスクとは？
投資には、様々なリスクが伴います。それは、「比較的リスクが低い」と言われている不動産投資においても例外ではありません。不動産投資を始める前に、どのようなリスクが存在するかを正確に把握しておかなければなりません。
●空室リスク
不動産投資における代表的なリスクに、「空室リスク」があります。投資物件で空室が発生すると、その部屋の家賃収入が途絶え、減収となってしまいます。
現在満室の物件を購入したとしても、明日には退去者が出てしまうかもしれません。現在満室であったとしても、それがずっと続くことはありません。したがって、空室率を下げる工夫と努力は不可欠と言えます。
●家賃滞納リスク
仮に満室だとしても、入居者が家賃を滞納してしまうと、オーナーは家賃収入を受け取ることができません。
●金利上昇リスク
多くの不動産投資家は、金融機関等から融資を受けて投資物件を購入し、家賃収入を得ています。この融資金利が上昇すると利息の支払いが増えるため、収支が悪化します。
●天災リスク
地震や津波などの天災によって、投資物件が損害を受けるリスクも存在します。建物の一部が破損したり、各種設備が故障したりするケースが考えられます。
●家賃下落リスク
長期間投資物件を運用していると、家賃が下落するリスクもあります。新築当初は魅力的だった物件も、年月の経過とともに徐々に劣化していき、資産価値が下がってしまいます。これは「経年劣化」と呼ばれるもので、修繕や清掃などをまめに行っていたとしても、簡単には避けることができません。
これを踏まえて、入居者を確保するために当初設定した家賃を下げざるを得ない状況になることも考えられます。
■リスクを避けるためにどうすべきか？
このほかにも、不動産投資には様々なリスクがあります。リスクを避けるために、不動産投資家としてどのような対策を行うべきなのでしょうか。
●空室リスク
空室率が高いことは、物件が入居者にとって魅力的ではないことを意味します。したがって、いかに物件の魅力を保ち続けるかが、空室リスクを回避するポイントと言えます。
物件選定の際は、利便性や優位性を的確に把握し、長期にわたって魅力を保ち続ける物件を選ぶ必要があります。
●家賃滞納リスク
家賃滞納は、多くの場合入居者の経済的な問題によって発生します。家賃滞納リスクを抑えるためには、入居前にしっかり入居希望者の調査をして、「家賃を払い続けることができる資力があるか」「経済的に困窮しても家賃を滞納しない誠実さがあるか」を入居者に確認しておくことをおすすめします。
●金利上昇リスク
変動金利で融資を受けている場合は、金利上昇リスクが存在します。このリスクを避けるために、繰り上げ返済を行うことをおすすめします。また、実際に繰り上げ返済をしないとしても、金利上昇時には返済できるように預貯金を確保しておくことでリスクヘッジします。こうすることで、金利上昇による支払利息の増加をある程度抑えることができます。
●天災リスク
地震や津波などの天災リスクを回避することはできませんが、被害を最小限に食い止めることはできます。地震保険に加入することで、地震で損傷した建物の修繕費の一部を賄うことができます。
また、物件選定の際は周辺地域のハザードマップを確認し、地震・津波などの被害が予想される地域の物件を購入しないことも、リスク回避策として有効です。
●家賃下落リスク
家賃下落リスクを避けるためには、投資物件の資産価値下落を最小限に食い止める必要があります。定期的に修繕やメンテナンスを施して建物の経年劣化を遅らせることで、家賃下落リスクを抑えることができます。
■まとめ
不動産投資には、様々なリスクが付きまといます。こうしたリスクを認識し、不動産投資家として正しく対処することで、安定的なリターンを得ることができるでしょう。
しかし、良い話には裏がある…
全員がうまく行くわけではありません。当然損する人も出てきます。
これらのリスクをしっかりと認識して不動産を購入しましょう。
不動産投資に潜むリスクを正しく理解しよう - 記事詳細｜Infoseekニュース