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証券担保ローンを検討する

J-REIT投資を行うにあたり、不動産投資家にとって最大のメリットをもたらす証券会社を選択しよう。個人投資家が口座開設できる証券会社は10以上存在するが、本稿では口座開設数の多いSBI証券、野村證券、楽天証券の3つの証券会社を徹底比較する。 まず結論から伝えると、不動産投資家にとって最もお勧めできるのは野村證券だ。 なぜなら、野村證券はJ-REIT等の売買手数料は比較的高いものの、証券担保ローン(J-REIT等の有価証券を担保とする融資サービス)が充実しており、特に「webローン」を活用して、優良物件を購入するための手元の「現金」を低金利で確保できるというメリットがあるためだ。 SBI証券は、J-REIT等の売買手数料が3社の中で最も安く、金利は高いが証券担保ローンも利用でき、かつ貸株金利(自分が持っている有価証券を証券会社に貸すことで得られる収入)が高めであるバランスの取れた証券会社だ。野村證券は敷居が高いと感じる投資家にはおすすめである。 楽天証券は、J-REIT等の売買手数料が安く、貸株金利も高めであるが、証券担保ローンのサービスがないため、不動産投資との親和性は高くない。ただし、楽天ポイントが利用できたり、楽天カードで積立投資ができたりと、一般的な投資家にとっては魅力的なサービスを提供している。 これら3社の特徴を (1)証券担保ローン (2)売買手数料 (3)貸株金利 の観点からまとめると図表1のようになる。 (*1)アクティブプラン(1日定額制プラン)の手数料 (*2)オンライン専用支店におけるオンライン取引の手数料 (*3)いちにち定額コース(1日定額制プラン)の手数料 出所:各社HPを基に日本橋くるみ行政書士事務所作成 (*1)アクティブプラン(1日定額制プラン)の手数料 (*2)オンライン専用支店におけるオンライン取引の手数料 (*3)いちにち定額コース(1日定額制プラン)の手数料 出所:各社HPを基に日本橋くるみ行政書士事務所作成 以下、不動産投資家にとって最も重要である「証券担保ローン」に絞って詳しく解説する。 証券担保ローン SBI証券、野村證券ともに、日本証券金融株式会社(日証金)という会社との提携による「コムストックローン」「新コムストックローン」という融資サービスを提供している。図表2、図表3に示すとおり、どちらの証券会社を通じて借り手も条件は同じだ。 出所:https://web.jsfnet.com/goods/exp/clw41310.html 出所:https://web.jsfnet.com/goods/exp/clw41310.html 出所:https://web.jsfnet.com/goods/exp/clw41330.html 出所:https://web.jsfnet.com/goods/exp/clw41330.html 不動産担保ローンと同様に、証券担保ローンも担保評価額に応じて融資額が決まる。(新)コムストックローンは、1億円を上限として、担保有価証券時価額の60%(一銘柄の時価額の割合が時価額合計の70%以上を占める場合は50%)まで借入を受けられる。担保として認められる有価証券の範囲は次のとおりだ。 次の①から⑤までの有価証券のうち、日証金が適当と認めるもの(外国株券等の外国証券およびTOKYO PRO Marketのみに上場されている有価証券は除く。) 出所:https://web.jsfnet.com/goods/exp/clw41330.html#detail_st  出所:https://web.jsfnet.com/goods/exp/clw41330.html#detail_st 急に良い物件が出た際などに(新)コムストックローンを利用すれば、有価証券を売却せずに、その時価の60%に相当する現金を確保できる。年3~4%の金利はつなぎ融資の資金として考えれば、十分に魅力的な水準であるといえよう。 野村證券のWebローン Webローンは、野村證券が野村信託銀行と提携して独自に提供する有価証券担保ローンだ。最大融資額は1億円と(新)コムストックローンと同じだが、金利は年1.5%と不動産担保ローン並みに低い。 つなぎ融資はもちろん、たとえば、融資困難な物件を取得するための中長期的な資金調達などに利用することも可能である。Webローンの担保として認められる有価証券の範囲と掛け目は図表4のとおりだ。 出所:https://www.nomura-trust.co.jp/lp/loan/index.html 出所:https://www.nomura-trust.co.jp/lp/loan/index.html J-REITの担保掛目は50%と(新)コムストックローンに劣るが、金利が低い点を考慮すると、総合的にはWebローンの方を好む投資家が多いだろう。 また、国内公募投資信託や外国債券の担保掛目は60%であるため、これらを保有する投資家はより有利に借入を受けることができる。なお、現在の低金利水準だと日本国債等を買っても妙味はないので、日本国債等の担保掛目80%は参考程度に捉えよう。 現物の不動産投資を通じて「融資」の重要性を理解している不動産投資家であれば、Webローンを提供する野村證券のメリットがお分かりいただけたと思う。 これまでの連載記事で学んだ知識を活かし、不動産投資との相乗効果を高めるJ-REIT(有価証券)投資に積極的に取り組んでいただきたい。